AUTENTIFICAREA ACORDULUI DE MEDIERE

Pornim de la prevederile art. 58 (1) din Legea 192/2006 privind medierea şi organizarea profesiei de mediator “Când părţile aflate în conflict au ajuns la o înţelegere, se redactează un acord care va cuprinde toate clauzele consimţite de acestea şi care are valoarea unui înscris sub semnătură privată”.

Acordul de mediere are valoarea  unui înscris sub semnatură privată, care face deplină dovada între părti cu privire la cele înscrise în cuprinsul acestuia. Acordul de mediere are valoarea unui contract între părţi, acestea fiind obligate să respecte toate angajamentele asumate prin acord.   

Conform legii 115/2012 

- articolul 58 alin 4 din legea  192/2006 modificat are urmatorul cuprins: "(4) In cazul in care conflictul mediat vizeaza transferul dreptului de proprietate privind bunurile imobile, precum si al altor drepturi reale, partaje si cauze succesorale, sub sanctiunea nulitatii absolute, acordul de mediere redactat de catre mediator va fi prezentat notarului public sau instantei de judecata, pentru ca acestea, avand la baza acordul de mediere, sa verifice conditiile de fond si de forma prin procedurile prevazute de lege si sa emita un act autentic sau o hotarare judecatoreasca, dupa caz, cu respectarea procedurilor legale. Acordurile de mediere vor fi verificate cu privire la indeplinirea conditiilor de fond si de forma, notarul public sau instanta de judecata, dupa caz, putandu-le aduce modificarile si completarile corespunzatoare cu acordul partilor".

- dupa art 58 alin 4 s-a introdus alin (4') "Mediatorul este tinut de obligatiile prevazute la alin. (4) si in cazul in care prin acordul de mediere se constituie, se modifica sau se stinge orice drept real imobiliar."

-art 59 din legea 192/2006 : alin 1 "Partile pot solicita notarului public autentificarea, in conditiile legii si cu respectarea procedurilor legale, a intelegerii lor." alin 2 "Partile se pot infatisa la instanta judecatoreasca pentru a cere, indeplinind procedurile legale, sa se dea o hotarare care sa consfinteasca intelegerea lor. Competenta apartine fie judecatoriei in a carei circumscriptie isi are domiciliul sau resedinta ori, dupa caz, sediul oricare dintre parti, fie judecatoriei in a carei circumscriptie se afla locul unde a fost incheiat acordul de mediere. Hotararea prin care instanta incuviinteaza intelegerea partilor se da in camera de consiliu si constituie titlu executoriu in conditiile legii. Dispozitiile art. 432-434 din Codul de procedura civila se aplica in mod corespunzator."

Cand se impune autentificarea acordului de mediere?

-partile doresc ca înţelegerea lor să fie verificată sub aspectul legalitaţii de către un notar şi să aibă forma unui înscris autentic;

-legislaţia obligă , pentru ca o întelegere sa producă efecte juridice, să îmbrace această formă pentru însăşi validitatea actului.                 

În situaţia în care, prin mediere, se rezolvă o  dispută privitoare la imobile iar părţile, prin acordul rezultat din mediere agreează soluţii, care privesc transferul proprietaţii asupra imobilelor, acordul de mediere trebuie supus procedurii notariale a autentificării pentru a se produce efectele urmărite de parţi : transferul proprietaţii.  Este o cerinţă a legii române, ca toate actele prin care parţile îşi manifestă voinţa de a transfera proprietatea asupra imobilelor să fie întocmite în forma autentică pentru a fi valabile .

Excepţie fac doar situaţiile în care medierea are loc pe parcursul unui litigiu. Atunci când părţile sunt intr-o procedură judiciară si soluţionează prin mediere litigiul dedus judecaţii, ele pot prezenta acordul de mediere  instantei de judecată, care va pronunţa o hotarăre,  ce va consfinţi înţelegerea părţilor. In această situaţie, hotărârea judecătorească are aceeaşi valoare ca şi înscrisul autentic întocmit de notarul public şi va produce efectul  transferului de proprietate.

În consecinţă, în cazurile în care disputa priveste transferul proprietaţii asupra unor imobile, 
mediatorul are obligatia etică si legală (art. 29, Legea 192/2006) să dea explicatii părţilor şi cu privire la efectul acordului de mediere. "(1) Mediatorul are obligaţia să dea orice explicaţii părţilor cu privire la activitatea de mediere, pentru ca acestea să înţeleagă scopul, 
limitele şi efectele medierii, în special asupra raporturilor ce constituie obiectul conflictului. 
(2) Mediatorul trebuie să asigure ca medierea să se realizeze cu respectarea libertăţii, demnităţii şi a vieţii private a părţilor".

Astfel, părţile vor fi informate că acordul de mediere are valoarea unui înscris sub semnatură privată,  care nu poate produce efecte în privinţa transferului de proprietate. Pentru ca acordul de mediere să fie implementat  şi, în consecinta, să opereze acest transfer este nevoie ca acordul de mediere  să fie supus procedurii de autentificare.

Notarul public este investit de lege cu puterea de a da forma autentică unui înscris.

Procedura notarială a autentificării presupune îndeplinirea unor rigori de întocmire a înscrisurilor. Astfel:
- notarul public verifică şi asigură  respectarea tuturor conditiilor de forma si de fond, pe care trebuie sa le îmbrace  intelegerea partilor astfel încât aceasta să dea naştere efectelor conforme vointei lor interne.

- la autentificarea unui înscris, notarul public verifică identitatea părţilor, se asigură ca actul întocmit în formă autentică respectă voinţa lor iar părţile semnează înscrisul în faţa notarului.

În consecinţă, notarul nu poate autentifica acordul de mediere , care este un înscris semnat de părţi în faţa mediatorului, în cadrul procedurii de mediere. Notarul public va lua act de înţelegerea părţilor consemnată în acordul de mediere si va redacta un nou înscris potrivit rigorilor procedurii de autentificare notarială. Acest înscris  va cuprinde clauzele  acordului de mediere şi va fi semnat de părţi în faţa notarului public.    

Procedura autentificării este cea mai complexă procedură notarială. În cadrul acestei proceduri notarul:

-          stabileşte şi verifică identitatea părţilor

-          ia consimţământul părţilor

-          părţile semnează toate exemplarele înscrisului în faţa notarului public,  inclusiv anexele care fac parte din înscris şi, dacă este cazul, înscrisul este semnat şi de cel care a redactat înscrisul.

Această ultimă menţiune privind redactarea este importantă întrucât, potrivit art.44 din Legea 36/1995 privind notarii publici şi activitatea notarială, înscrisurile pentru care legea prevede formă autentică „vor fi redactate numai de notarii publici, avocatul părţii interesate sau de consilierul ori reprezentantul legal al persoanei juridice. Persoanele care au pregătire juridică superioară vor putea redacta înscrisurile în care figurează ca parte, ele, soţii, cunoscuţii ori descendenţii lor".

 În acest caz, trebuie precizat că toate soluţiile agreate de părţi prin acordul de mediere vor primi formă juridică prin actul autentificat de notarul public care, separat de regulile privind identitatea, consimţământul şi semnătura, este obligat să verifice conţinutul sub aspectul condiţiilor de fond şi de formă şi să verifice toate documentele necesare autentificării actului. Astfel, în cazul actelor prin care se constituie, transmite sau modifică drepturi reale sau dezmembrăminte ale proprietăţii este obligatorie obţinerea de către notarul public conform Legii 7/1996-Legea cadastrului şi a publicităţii imobiliare, extrasul de carte funciară pentru autentificare sau, în situaţii excepţionale a certificatului de sarcini.

Conform dispoziţiilor Codului Fiscal şi a Codului de Procedură Fiscală în cazul înstrăinărilor imobiliare sau a mijloacelor de transport este obligatorie obţinerea certificatului de  atestare fiscală din care să rezulte că toate impozitele şi taxele locale sunt achitate la zi.

Conform art.77¹ alin.6 din Codul Fiscal - „Impozitul pe veniturile din tranzacţiile imobiliare  se va calcula şi se va încasa de notarul public înainte de autentificarea actului sau, dupã caz, întocmirea încheierii de finalizare a succesiunii. Impozitul calculat şi încasat se vireazã pânã la data de 25 inclusiv a lunii urmãtoare celei în care a fost reţinut”

Conform art.56 din Legea 7/1996 - Legea cadastrului şi a publicităţii imobiliare - „Notarul public care a întocmit actul privitor la un drept tabular este obligat să ceară din oficiu înscrierea în cartea funciară la biroul teritorial în a cărei rază de activitate se află imobilul".Despre exercitarea acestei obligaţii se va face menţiune expresă în cuprinsul actului sau, după caz, al certificatului de moştenitor. Menţiunea se va face în cazul în care pentru bunurile din masa succesorală s-a deschis carte funciară sau există documentaţie cadastrală. La autentificarea actelor prin care se constituie, se modifică sau se stinge un drept real imobiliar, notarul public va solicita un extras de carte funciară pentru autentificare sau, după caz, certificat de sarcini. Pe perioada valabilităţii extrasului de carte funciară pentru autentificare, registratorul nu va efectua nici un fel de înscriere în cartea funciară, cu excepţia aceleia pentru care a fost eliberat extrasul”.